Par un décret du 20 juillet 2012, le Gouvernement est venu encadrer les loyers. Le dispositif limite, pour une année, les possibilités d'augmentation de loyer lors d'un changement de locataire, ou lors du renouvellement du bail. Il devrait être suivi d'une loi pérennisant la réglementation.

Le Gouvernement a utilisé l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 comme base du mécanisme d'encadrement des loyers. Ces règles ne s'appliquent donc qu'aux baux de la résidence principale, louée non meublée, à un locataire personne physique.
Toutes les autres locations échappent au dispositif, qu'il s'agisse des locations meublées, ou encore des baux de locaux qui ne sont pas la résidence principale du locataire, ou des biens loués à des locataires personnes morales.

Le décret s'applique, à compter du 1er août 2012, dans les communes listées en annexe, qui sont situées en métropole comme Outre-mer.

Les litiges relatifs à l'application du texte peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation, auprès du Préfet. Le tribunal d'instance est également compétent pour en connaître. Un numéro vert (0805 160 111) est mis à disposition. Il permet d'entrer en relation avec les Adil.

La limitation du loyer à la relocation

Les logements exclus du dispositif

Pour certains logements, le loyer peut être fixé librement par le bailleur. Il s'agit :

• des logements neufs,
• des logements ayant fait l'objet de travaux de mise en conformité avec les caractéristiques du logement décent,
• des logements conformes aux normes du logement décent faisant l'objet d'une première location ou, s'ils sont vacants, ayant fait l'objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.

Les loyers bénéficiant d'une réévaluation

Lorsque le bien est soumis au dispositif d'encadrement du loyer, le décret du 21 juillet permet la réévaluation du loyer au-delà des limites qu'il fixe, dans 2 cas :

• les logements pour lesquels le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d'amélioration sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Le loyer annuel peut être augmenté, mais cette hausse ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC.
• lorsque le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, le loyer peut être augmenté dans des proportions qui ne peuvent excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
  
  la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage) et le dernier loyer appliqué au précédent locataire,
  
  une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Dans ces hypothèses, le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Le calcul de l'encadrement

Lorsque la réglementation relative à l'encadrement du loyer est applicable, le loyer de la location nouvelle ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, « révisé dans les limites prévues au d du même article 17 » de la loi du 6 juillet 1989. D'après le dossier de presse du Ministère du logement, cette hausse est calculée en appliquant au dernier loyer payé par le précédent locataire, le dernier indice de révision des loyers (IRL) lors de la location nouvelle. Cet indice est publié
trimestriellement par l'INSEE.

La rédaction de l'article 1er du décret laisse cependant place à d'autres interprétations, et ne permet pas de répondre à toutes les questions pratiques. Ainsi, par exemple, doit-on appliquer le texte aux baux conclus avant le 1er août 2012, mais pour lesquels les locataires n'entreront dans les lieux qu'après le 1er août ? Les syndicats professionnels ont majoritairement considéré que le texte devait être écarté dans ce cas.

La limitation du loyer lors du renouvellement du bail

Lorsque le bail est renouvelé au cours des 12 mois suivant l'entrée en vigueur du décret, l'article 3 dispose : « il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l'indice de référence des loyers ». Le sens de ce texte demeure confus. En effet, la loi de 1989, qui est d'ordre public, ne prévoit que 2 types de révision du loyer : l'indexation annuelle, en fonction de l'IRL, et la réévaluation du loyer manifestement sous-évalué.

Le loyer manifestement sous-évalué

Le texte est plus clair en ce qu'il concerne l'encadrement de la révision d'un loyer manifestement sous-évalué. Jusqu'alors, le loyer du bail renouvelé pouvait être fixé, amiablement ou par décision du juge, conformément aux loyers habituellement constatés dans le voisinage, ce qui pouvait conduire, il est vrai, à des hausses importantes. Dorénavant, la hausse du loyer ne peut excéder la plus élevée des 2 limites suivantes :

• la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage pour un logement comparable et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, « révisé dans les limites prévues au d du même article 17 », c'est-à-dire, à en croire le dossier de presse, révisé en appliquant le dernier indice IRL paru,
• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

La procédure de renouvellement du bail

La procédure de renouvellement du bail en cas de loyer manifestement sous-évalué ne semble pas affectée. Simplement, ce décret vient limiter la hausse de loyer qu'il était possible d'appliquer, jusqu'alors. Lorsque le bailleur considère que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut, 6 mois au moins avant le terme du bail, proposer au locataire, par lettre recommandée ou par huissier, un nouveau loyer. Cette notification doit reproduire un certain nombre de mentions obligatoires, dont la liste des références ayant servi à déterminer le loyer. Leur nombre minimal est de 3. Il est porté à 6 dans les agglomérations de Paris, Lyon et Marseille, définies par décret. Le bailleur qui délivre au locataire une telle proposition ne peut pas donner, dans le même temps, un congé au locataire.

Si le locataire refuse le loyer proposé, ou s'il ne répond pas, 4 mois avant le terme du bail, le bailleur doit saisir la commission départementale de conciliation, laquelle doit rendre son avis dans un délai de 2 mois. Si aucune conciliation n'est intervenue avant le terme du bail, il est indispensable au bailleur de saisir le Tribunal d'instance, lequel fixera le loyer applicable au bail renouvelé. A défaut de saisine, le contrat est reconduit aux conditions antérieures.

La hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciaire s'applique par tiers si le contrat a une durée de 3 ans, par sixième si le contrat a une durée de 6 ans.

Cependant, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par sixième annuel, si le contrat renouvelé a une durée inférieure à 6 ans. Lorsque le contrat comporte une clause de révision annuelle, celle-ci s'applique à chaque valeur définie par l'étalement de l'augmentation.

Les autres modes d'augmentation du loyer

Pour les baux régis par la loi du 6 juillet 1989, trois autres possibilités d'augmentation du loyer sont ouvertes au bailleur.

L'indexation du loyer

Le bail peut contenir une clause d'indexation annuelle du loyer, en fonction de l'IRL.
L'augmentation intervient à la date convenue entre les parties ou à la date anniversaire du contrat.

Les travaux d'amélioration

Les parties peuvent convenir, par une clause expresse, que le bailleur fera réaliser des travaux d'amélioration dans le logement. Le contrat ou avenant fixe alors la majoration de loyer consécutive à la réalisation des travaux. Cette disposition, figurant à l'article 17 e), peut être utilisée lorsque le bailleur accepte de réaliser des travaux, mais souhaite en contrepartie bénéficier d'une augmentation de loyer.

Les travaux d'économie d'énergie

La loi du 25 mars 2009 a initié, à l'article 23-1 de la loi de 1989, un dispositif permettant au bailleur de demander au locataire une contribution aux travaux d'économie d'énergie qui lui bénéficient directement. Une concertation préalable doit être engagée avec le locataire. Le mécanisme demeure toutefois complexe et incertain, en ce qu'il ne semble pas permettre d'imposer au locataire une contribution si ce dernier s'y oppose lors de la concertation.